“存量房贷利率下调”的话题再次引发了网友的热议。
市场热议的消息主要包括两个方面，上周有消息指出有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭；本周又有传闻直指存量房贷利率将下调80个基点左右，将分两次完成下调，预计最快的一次下调将在几周后进行，下调20到50基点。
但相关消息均未得到官方证实，银行方面对外的公开回应也一直是并未得到相关存量房贷利率将要下调的信息。
9月5日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，利率方面，央行持续推动社会综合融资成本稳中有降，同时也要看到，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
那么，“存量房贷利率下调”的可能性到底有多大？若调降会怎么调整？降低存量房贷利率又将带来哪些影响？
再度调降的可能性确实存在
随着对“存量房贷利率下调”的讨论日益升温，记者注意到，近日，众多研究机构纷纷对该热门话题展开了深入分析。
9月6日，天风证券（601162）发布研报，分析了2024年房贷政策和利率变化对存量房贷利率的影响。研报指出，调降存量房贷利率的可能性存在。房贷政策调整旨在稳定房地产市场，促进经济平稳健康发展。在全球经济复苏背景下，降低存量房贷利率有助于减轻购房者负担，提振市场需求。
东方证券则在近期的报告中提到，尽管目前无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但对照2023年的情况，存量房贷利率政策仍有可发挥空间。
其分析中提到，回顾2023年全年，5年期以上LPR下调10bp；存量房贷利率降幅73bp，若以2023年末38万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约40bp，叠加LPR下调，2023年房贷利率相当于下降了50bp。
而2024年至今，5年期以上LPR经历了两次下调，年初，LPR下调的步长提升至25bp，从4.20%调降至3.95%，实现“破4”；7月，LPR下调10个基点，降至3.85%，年内已累计下调35bp。今年5月17日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷，而存量房贷并未受益，存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在走阔。
“2024年以来，存量与新增房贷利差继续扩大，居民提前还贷和被迫断贷现象增加，调降存量房贷利率呼声高涨。”知名经济学家任泽平也发表评论指出，建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行可以给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。
预计降调空间约在50-100bp
本周有未经证实的市场消息传出，存量房贷利率降低的工作可能还在推进中，未来或可下调80个基点，这一消息也引发社会对“存量房贷利率未来如何降”的讨论。
“若按照此类下调计算，100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款，月供大约可以减少480元。若确实可以按照此类方式进行，那么将超过上一轮存量房贷利率的下调力度，也发挥了非常好的减负效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。
国盛证券认为，现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间。其在报告中指出，存量房贷利率有一定继续调整的空间，调降的空间根据目前新发及存量差距，判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。
对于本轮存量房贷利率可能调整的幅度，任泽平指出，根据《中国区域运行报告2024》，2023年9月即上一轮存量房贷利率平均降幅约73个bp。但根据国家金融监管总局公布数据，2024年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，明显低于2023年二季度1.74%水平。预计本轮下调幅度将在60-80bp区间，目前国内存量房贷总额约为38万亿元，若按此方案降调，或为房贷借款人每年节省利息支出2280亿元-3040亿元。
他同时提到，调降方式或有两种，直接方式是变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降；另一种间接方式是“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，是否可跨行“转按揭”仍存不确定性、亟待具体方案出台。
调整后可减少居民压力但或利空银行
毋庸置疑，无论存量房贷利率的下调幅度如何，任何形式的降息都将有效减轻居民的财务负担。
2023年初在深圳买房的卢先生告诉记者，自己目前的存量房贷利率仍为4.25%（LPR+30bp），而深圳当前首套房的房贷利率已降至3.4%（LPR-45bp），相差了0.85%，即便到明年年初重新定价日LPR调整到最低水平，他的房贷利率仍是4.15%，同新增房贷的利率差十分明显。
由于存量房贷利率过高，他也产生了提前还贷的想法。如果存量房贷利率得以下调，那么他的家庭支出成本也会减少。
存量房贷利率过高除了影响个人生活成本外，也在影响楼市的形势。在业内看来，当前核心城市二手房出现“以价换量”的成交格局同供给端抛售行为有关，主要归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金，进而提前偿还贷款，优化自身的按揭贷款成本。
华福证券指出，在9月美国降息预期升温，国内利率下行空间打开的环境下，如果进一步降存量贷款利率至新增住房贷款利率水平，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。
国盛证券也表示，从影响的角度看，存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大，但将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。
只是从另一方面来看，类似调整或对银行有所利空。不久前，招商银行中报业绩会上，招商银行行长王良提到，目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿，他直言，如果存量按揭贷款转按揭等措施实施，会对银行业的的存量按揭利率会带来一定的负面影响。
“从操作的便利度来看，转按揭会造成很多新的工作量。”严跃进表示，类似调整对银行本身总体是有所利空的，但对于消费者或居民家庭是利好。反过来释放出来的月供压力，可以转化为日常消费的需求，也可以成为新一轮提振消费的很重要的动力。
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